Как оценить инвестиционный потенциал зарубежной недвижимости

На фоне текущих экономических реалий, сложившихся в России в результате осложнений на внешнеполитическом направлении, всё большую актуальность приобретают зарубежные инвестиции. Владельцы крупного капитала, обеспокоенные тем, как сохранить накопления и защитить их от экономической нестабильности, ищут варианты размещения инвестиций в развитых и развивающихся странах, и одним из самых распространённых видов активов здесь является недвижимость.

Оценка зарубежной недвижимости с позиций рыночных показателей

Несмотря на высокую популярность развитых площадок (таких как Лондон, Нью-Йорк, Берлин), из-за высоких цен и низкой доходности, многие делают выбор в пользу развивающихся рынков, где и доходность выше и цены пока ещё не достигли уровня европейских площадок.

Для определения инвестиционной привлекательности недвижимости того или иного города или страны, необходимо проанализировать следующие параметры.

1. Демография. Поскольку немалую долю рынка недвижимости занимает сегмент жилья, имеет смысл спрогнозировать его востребованность. На соответствующих правительственных ресурсах, а также в различных отётах можно найти данные о текущем приросте населения и о демографических тенденциях выбранного направления, в том числе в сфере миграции населения.
2. Экономика. Однако помимо спроса на жильё, потенциал рынка определяется также покупательской способностью населения, что в свою очередь зависит от экономического потенциала площадки. Кроме того, развитая экономическая среда способствует росту спроса на коммерческие объекты. Анализу также подлежат возможности ипотечного кредитования как для местных жителей, так и для иностранных граждан.
3. Политика. Оценка зарубежной недвижимости связана с анализом политической ситуации в стране постольку, поскольку стабильность рынка определяется прочностью государственной власти, отсутствием острых внутриполитических конфликтов, а также наличием развитого законодательства в соответствующей сфере. Важно также узнать, какими правами обладает иностранный гражданин в отношение недвижимости в данной стране и какое налоговое бремя на себя берёт.

Однако большой потенциал выбранного зарубежного рынка вовсе не гарантирует, что любая недвижимость будет приносить высокий доход. Чтобы убедиться в инвестиционной привлекательности непосредственно объекта, нужно проанализировать его по ряду характеристик.

1. Состояние. Такие параметры, как возраст объекта, наличие дефектов, соответствие или несоответствие проектным требованиям и современным стандартам, напрямую определяют ценность актива. Иногда инвесторы, наоборот, предпочитают приобретать объекты в плохом состоянии, чтобы вложиться в ремонт и перепродать недвижимость по возросшей цене.
2. Стоимость. Определить, насколько цена данного объекта соответствует его реальной стоимости, непросто. На это влияют самые разнообразные факторы, но, как правило, соотношение общих расходов на приобретение актива и расчёт будущих доходов за год показывают целесообразность покупки.
3. Целесообразность. Говоря об инвестиционной целесообразности покупки недвижимости, мы, прежде всего, говорим о её доходности. Соотношение стоимости приобретения актива (включая затраты на пошлины, обслуживание и налоги) и потенциальных доходов от сдачи объекта в аренду показывают, сколько времени уйдёт на возврат инвестиций. Как правило, если срок превышает 20 лет, целесообразность такой покупки сомнительна.
4. Оценка управляющих компаний. Поскольку управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно намного сложнее, чем объектами в собственной стране, инвесторы часто прибегают к помощи различных управляющих компаний. Это особенно распространено в сфере коммерческой и гостиничной недвижимости. Само собой, в расчёт инвестиционной привлекательности данной недвижимости необходимо включить оценку профессионализма, эффективности и надёжности работающих на рынке управляющих компаний.