На фоне текущих экономических реалий, сложившихся в России в результате осложнений на внешнеполитическом направлении, всё большую актуальность приобретают зарубежные инвестиции. Владельцы крупного капитала, обеспокоенные тем, как сохранить накопления и защитить их от экономической нестабильности, ищут варианты размещения инвестиций в развитых и развивающихся странах, и одним из самых распространённых видов активов здесь является недвижимость.
Оценка зарубежной недвижимости с позиций рыночных показателей
Несмотря на высокую популярность развитых площадок (таких как Лондон, Нью-Йорк, Берлин), из-за высоких цен и низкой доходности, многие делают выбор в пользу развивающихся рынков, где и доходность выше и цены пока ещё не достигли уровня европейских площадок.

Для определения инвестиционной привлекательности недвижимости того или иного города или страны, необходимо проанализировать следующие параметры.
- Демография. Поскольку немалую долю рынка недвижимости занимает сегмент жилья, имеет смысл спрогнозировать его востребованность. На соответствующих правительственных ресурсах, а также в различных отётах можно найти данные о текущем приросте населения и о демографических тенденциях выбранного направления, в том числе в сфере миграции населения.
- Экономика. Однако помимо спроса на жильё, потенциал рынка определяется также покупательской способностью населения, что в свою очередь зависит от экономического потенциала площадки. Кроме того, развитая экономическая среда способствует росту спроса на коммерческие объекты. Анализу также подлежат возможности ипотечного кредитования как для местных жителей, так и для иностранных граждан.
- Политика. Оценка зарубежной недвижимости связана с анализом политической ситуации в стране постольку, поскольку стабильность рынка определяется прочностью государственной власти, отсутствием острых внутриполитических конфликтов, а также наличием развитого законодательства в соответствующей сфере. Важно также узнать, какими правами обладает иностранный гражданин в отношение недвижимости в данной стране и какое налоговое бремя на себя берёт.
Однако большой потенциал выбранного зарубежного рынка вовсе не гарантирует, что любая недвижимость будет приносить высокий доход. Чтобы убедиться в инвестиционной привлекательности непосредственно объекта, нужно проанализировать его по ряду характеристик.
- Состояние. Такие параметры, как возраст объекта, наличие дефектов, соответствие или несоответствие проектным требованиям и современным стандартам, напрямую определяют ценность актива. Иногда инвесторы, наоборот, предпочитают приобретать объекты в плохом состоянии, чтобы вложиться в ремонт и перепродать недвижимость по возросшей цене.
- Стоимость. Определить, насколько цена данного объекта соответствует его реальной стоимости, непросто. На это влияют самые разнообразные факторы, но, как правило, соотношение общих расходов на приобретение актива и расчёт будущих доходов за год показывают целесообразность покупки.
- Целесообразность. Говоря об инвестиционной целесообразности покупки недвижимости, мы, прежде всего, говорим о её доходности. Соотношение стоимости приобретения актива (включая затраты на пошлины, обслуживание и налоги) и потенциальных доходов от сдачи объекта в аренду показывают, сколько времени уйдёт на возврат инвестиций. Как правило, если срок превышает 20 лет, целесообразность такой покупки сомнительна.
- Оценка управляющих компаний. Поскольку управлять зарубежной недвижимостью самостоятельно намного сложнее, чем объектами в собственной стране, инвесторы часто прибегают к помощи различных управляющих компаний. Это особенно распространено в сфере коммерческой и гостиничной недвижимости. Само собой, в расчёт инвестиционной привлекательности данной недвижимости необходимо включить оценку профессионализма, эффективности и надёжности работающих на рынке управляющих компаний.
Комментарии
Оставить комментарий: